Im Jahr 2011 fanden ca. 9.100 weniger Zwangsversteigerungs­termine (-11,2%) bei den deutschen Amtsgerichten statt. Die Anzahl von 73.000 anberaumten Terminen dokumentiert weiterhin ein hohes Niveau. Die hohe Nachfrage nach Immobilien aufgrund der Finanz­markt­krise erlaubt so manchem Eigentümer, im freihändigen Verkauf die Zwangs­versteigerung abzuwehren. Dies dürfte auch zum Rückgang beitragen.

Signifikant ist der Rückgang der Summe der amtlich festgesetzten Verkehrswerte. Diese werden für das Jahr 2011 mit 11,6 Mrd. € beziffert und verzeichnen gegenüber dem Vorjahreszeitraum einen Rückgang von 2,0 Mrd. € bzw. 14,9%.

Entwicklung Zwangsversteigerungen - 2000 bis 2011

Betrachtung nach Bundesländern

In allen Bundesländern sind abnehmende Zwangsversteigerungstermine zu verzeichnen. Überdurchschnittliche Abnahmen sind in Berlin, Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern und Bayern zu finden. Signifikant ist der Rückgang der Summe der amtlich festgesetzten Verkehrswerte. Diese werden für das Jahr 2011 mit 11,6 Mrd. € beziffert und verzeichnen gegenüber dem Vorjahreszeitraum einen Rückgang von 2,0 Mrd. € bzw. 14,9%.

Die neuen Länder sind nach den absoluten Zahlen nicht mehr die Spitzenreiter bei Zwangsversteigerungen. Der rückläufige Trend setzt sich fort. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ergibt sich ein Minus von 13,1%. In den alten Ländern ergibt sich ein Minus von 10,3%.

Bemerkenswert ist die Entwicklung in Sachsen mit minus 14,1% und in Mecklenburg-Vorpommern mit minus 19,8%. Dieser Rückgang ist jedoch nur relativ zu sehen. Betrachtet man die Anzahl der Termine pro 100.000 Haushalte, so ist die Zahl der anberaumten Zwangsversteigerungstermine zum Beispiel in Sachsen trotz eines Rückgangs von 14,1% noch immer ca. vier Mal so hoch wie in Bayern.

Verkehrswerte

Die Summe der amtlich festgesetzten Verkehrswerte aller Immobilien, die im Jahr 2011 bundesweit zur Zwangsversteigerung anstanden, ist um 15,0% auf 11,6 Mrd. € zurückgegangen.

Ausnahmen bilden hier die zwei Bundesländer Bremen und Saarland. In Bremen stieg die Summe der Verkehrswerte geringfügig um 0,2%, im Saarland um 3,5%.

Die Verkehrswerte, die in den neuen Bundesländern angesetzt werden, liegen deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Auf Bundesebene sind die Verkehrswerte um 4,5% gefallen. Der Einstieg ist günstig. Während überall die Preise fallen, steigen diese nur noch in den Stadtstaaten Bremen und Berlin.

Verweildauer der ZV-Verfahren

Deutsche Amtsgerichte arbeiten unterschiedlich schnell. Die zeitliche Spanne zwischen der Beschlagnahme des Objektes und der Veröffentlichung des ersten Versteigerungstermins liegt im Durchschnitt zwischen 333 und 550 Tagen. Betrachtet man das gesamte Verfahren einschließlich der Folgetermine, dann kann es, je nach Bundesland, zwischen 1 1⁄2 und fast 4 Jahren dauern.

Eine lange Verfahrensdauer bedeutet neben zeitlicher Ungewissheit auch nicht gezahlte Mieten und Zinsen sowie einen wachsenden Reparaturstau. Diese absehbaren Verluste werden präventiv in die Preisfindung der Immobilie eingerechnet, um schneller einen Käufer auf dem freien Markt zu finden und die Abwicklung zügig zu beenden.

Versteigerungsobjekte

Grob kann man sagen, dass der Markt sich je zu einem Drittel in 1. Eigentumswohnungen, 2. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie 3. in Gewerbegrundstücke, Wohn- u. Geschäftshäuser mit Grundstücken aufteilt. Während der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,7% anstieg, gingen sowohl die Eigentumswohnungen als auch Gewerbeobjekte im ersten Halbjahr 2011 um 0,5% und 0,4 % zurück.

Aus unserer Sicht werden sich die Zwangsversteigerungstermine auch in 2012 leicht rückläufig entwickeln, da zunehmend im Vorfeld der Gerichtstermine freihändige Verkäufe stattfinden. Die Immobilienattraktivität aufgrund der Finanzmarktkrise wird die Nachfrage nach Immobilien weiterhin auf hohem Niveau halten. Der Zwangsversteigerungsmarkt bleibt somit spannend.

Verteilung Objektarten in der Zwangsversteigerung